Onderhandelingen afbreken of toch tussentijds opzeggen?

U weet wel hoe dat gaat. Een huizenkoper is blij met de net aangeschafte woning en heeft grootse verbouwplannen met het pand. Die plannen worden snel concreter als een aannemer wordt gevraagd een eerste begroting te maken. Na de eerste schetsen worden aannemer en opdrachtgever in spe het al snel eens, of toch niet … De vraag of en wanneer er sprake is van een partijen bindende overeenkomst speelt in de volgende kwestie, waarbij het allemaal te doen was om de verbouw van een kapitale villa op Ibiza.

Arno Duijverman advocaat bij Severijn Hulshof

Op 30 april jl. heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden arrest (ECLI:NL:GHARL:2019:3788) gewezen. Het beantwoordt daarmee in hoger beroep de vraag of er een aannemingsovereenkomst is gesloten. De aannemer was er stellig van overtuigd vaste afspraken te hebben gemaakt, maar daar dachten gedaagden – opdrachtgevers – anders over.

De aannemer en opdrachtgevers kwamen via een derde met elkaar in contact. Opdrachtgevers hebben aan de aannemer hun verbouwplannen van een woonhuis voorgelegd. Dat resulteerde in een schetsontwerp met een eerste kostenopzet. Daarna is er uitvoerig contact geweest over de voorgenomen verbouwing, totdat opdrachtgevers de aannemer laten weten ‘de verdere onderhandelingen te beëindigen’.

De aannemer was het daarmee niet eens. Hij vond dat er al een overeenkomst tot stand was gebracht. Het door opdrachtgevers afzien van verdere uitvoering was naar zijn mening een opzegging (ex artikel 7:764 lid 2 BW). De aannemer vorderde daarom bij de rechtbank vergoeding van kosten, verrichte arbeid en de winst die hij over het gehele werk zou hebben gemaakt. Opdrachtgevers waren het daarmee uiteraard niet eens. In hun optiek was er geen sprake van een overeenkomst, hooguit van een onderhandeling die zij zonder meer eenzijdig mochten afbreken. Voor een vergoeding van kosten is dan geen plaats, laat staan dat er sprake kan zijn van schade.

De rechtbank was het met opdrachtgevers eens dat er op het moment van het afbreken van de onderhandelingen nog géén aannemingsovereenkomst tot stand was gekomen. Van een onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door opdrachtgevers was naar het oordeel van de rechtbank evenmin sprake. Wel moesten de door de aannemer tot dan toe gemaakte kosten worden vergoeden.

De aannemer stelde hoger beroep in tegen het vonnis van de rechtbank. Voor de beantwoording van de vraag of er sprake is van een (aannemings)overeenkomst zoekt het hof aansluiting bij artikel 6:217 BW. Volgens dit artikel komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. Het hof neemt de daarmee verband houdende omstandigheden en feiten in ogenschouw: de gesprekken tussen opdrachtgevers en aannemer over en de bezichtiging van het woonhuis, de brief waarin aannemer een vrijblijvende kostenbegroting en schetsontwerp aanbiedt, e-mails en sms-berichten over de opzet en uitvoering van het werk en de briefwisseling, waarin aannemer een opdrachtbevestiging voorlegt en opdrachtgevers – ondanks de op onderdelen problematische vergunningenprocedure – enthousiast te kennen geven dat zij de overeenkomst voor de verbouwingswerkzaamheden zouden tekenen.

Kort nadat opdrachtgevers te kennen hebben gegeven de overeenkomst te ondertekenen, schakelen zij een adviseur in. Volgens deze adviseur kon het werk tegen aanmerkelijk lagere kosten dan door aannemer begroot worden uitgevoerd. De aannemer kon kiezen: ofwel hij verlaagde zijn prijs tot het volgens de adviseur acceptabele kostenniveau, ofwel partijen namen afscheid van elkaar, waarbij de kosten van de aannemer zouden worden vergoed.

Het oordeel van het hof

Het hof oordeelt anders dan de rechtbank. Volgens het hof zijn partijen wel degelijk een aannemingsovereenkomst aangegaan, of mocht de aannemer er gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit het geval was. Het hof overweegt daartoe onder meer dat het aanbod van de aannemer voldoende bepaalbaar was, ook al was de aanneemsom uitsluitend samengesteld uit stelposten en ook al zou het werk uitgevoerd worden aan de hand van schetsen en sfeerbeelden. Dat er nog formaliteiten (vanwege een nalatenschap) moesten worden afgewikkeld voordat het woonhuis in eigendom kon worden overgedragen aan opdrachtgevers, staat het sluiten van een aannemingsovereenkomst niet in de weg. Uit de berichtgeving over en weer, waaronder sms-berichten en e-mails, bleek volgens het hof dat partijen mondeling tot overeenstemming waren gekomen. Het ondertekenen van de opdrachtbevestiging merkt het hof dan ook aan als een formaliteit, waaraan op zichzelf beschouwd niet teveel waarde mag worden toegekend. Dat is immers geen vereiste voor het tot stand komen van een overeenkomst.

Dit leidt het hof tot de conclusie dat de beëindiging van de samenwerking door opdrachtgevers moet worden aangemerkt als een opzegging met de daaraan volgens art. 7: 764 BW verbonden gevolgen: aannemer heeft recht op de voor het gehele werk geldende prijs, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien.

Het staartje

Is daarmee dan de kous af voor de aannemer? Niet bepaald. In het arrest (r.o. 5.10.1) staat het hof stil bij één van de grieven van opdrachtgevers, waarmee zij zich beklagen over de wijze waarop aannemer zijn prijzen heeft geoffreerd. Aannemer heeft namelijk in strijd met de wet (art. 38 Wet op de omzetbelasting) verzuimd in zijn offerte te vermelden of diens prijzen inclusief dan wel exclusief btw zijn berekend. Dit verzuim levert geen reden op voor nietigheid van de overeenkomst, zoals door opdrachtgevers wel wordt betoogd, maar levert wel een onrechtmatige daad op. Schade die opdrachtgevers daardoor eventueel hebben ondervonden, zouden zij op die grond nog op de aannemer kunnen verhalen.